【華光社區居住權論壇】都更中居住權受侵害的個案

都市更新裡面主要有兩種狀況，會用法律當做一種手段把你趕出去。它目的不是真的要去爭取自己權益，他只是想要你趕快滾開然後我要蓋房子。我們在這邊舉出兩種案例，一種是擁有所有權的狀況，如果你是一個地主，那他可以用所有物返還權去告你。

另外一種狀況，你不是所有權人，就像華光社區，你可能是一個違建戶，因為歷史的原因，或是因為之前前幾手的土地產權移轉在登記上的問題，其它甚至假債權的情形出現，導致你沒有所有權。但是明明你跟賣你土地的那個人簽了契約，標的物也移轉了，弄到最後，因為你可能剛開始不懂法律（我們沒辦法去期待每個人都去了解什麼是物權的登記生效主義這種東西），後來某一天突然發現：原來住這麼久，以為阿公買了房子繼承給我的就是我的，結果它是事實上不是。

我們介紹兩個案例，第一個是之前鬧得兇的士林王家，我們要來講民法962條所有物返還。另外一個是三重大同南段素華姐的案子，它主要是要去討論民法962條所有物返還跟民法179條返還不當得利。

有所有權的個案

我們現在看一下王家，樂揚建設在劃定都市更新之後開始做了嘛，它後來發現有兩戶根本不想要搬也不想參加都市更新。事情到最後我們也看到新聞，他們後來也參加都市更新，受不了因為一直被告然後工作完全被影響。樂揚一看到這兩戶不想要參加，找人來抗爭又弄那麼久，他們就決定要用都市更新條例第36條向台北市政府申請代為拆除。申請完了在2012年的3月28號，台北市政府找人來執行強拆那時候新聞報很大，很多警察把學生拉上警備車。

房子被拆掉之後，王家跟都更盟一起到他們原有那塊地搭起帳篷把那塊地占回來，然後再蓋起組合屋。也就是因為組合屋的存在，讓樂揚建設覺得沒辦法做下去，而且面臨到強大的抗爭力道。樂揚面臨這兩個問題所採取的方法，是直接向法院提告，他聲明裡面直接講說要你拆屋還地，而且他願意提出擔保。如果提供擔保，先把你組合屋拆掉，就算以後敗訴，頂多把錢給你就好。

沒有所有權的個案

再談違建戶的部份，就是素華姐的案子，案子是在民國40到50年間她的阿嬤向公業舍人公購買了新北市大同南段的房屋跟土地。但是這個土地買賣契約成立，而且他這個房子點交了，這個過程他沒有辦理登記。因為我們剛講這舍人公其實是一個神明嘛，我們沒辦法想像說，一個被供在神壇裡的神明可以跑去地政事務所辦理登記，所以他沒有辦理登記這個動作。所以依據物權無因性這種見解，在法律上這個案子的所有權完全沒有移轉。也就是說素華姐她的長輩跟她其實到現在都是沒有所有權的。

沒有所有權的情況下在上面蓋房子，他們認為就是個違建物。這個東西後來好像有人因為跟人家說自己是管理人，然後再去跟人家產生了假債務，假債務成立後他用法院強制執行的方式把這個土地拿來法拍變現。法拍得標的人士在這個案子是亞青建設，亞青建設後來又轉手現在在做的圓富建設。

圓富建設在開始做都更的時候，發現這上面怎麼她素華家一棟房子可以蓋在三個地號上。那現在的判決是，我們看到其中有一個地號的判決是打到二審然後敗訴，這個事實可以補充，這個建商想要清走這些人的時候，一面向新北市政府申請都市更新的違章建築容積奬勵，也就是在都市更新條例第44條跟41條裡面，講違章物容積奬勵，如果你去看那個事業計劃他會寫是deltaF6。

這個違章物容積奬勵的目的，不是說要讓建商去賺更多錢來告違建戶把他趕走；它是說：等你房子蓋好之後，你要透過容積奬勵去安置違章戶的居民。但也不是說你可以讓這些違建戶的居民擁有所有權，就是他多了這些房子，建商你還是擁有這些房子的所有權，只是你要租給他們，它是為了達到安置的目的，所以它去訂立這個規則。但圓富建設一方面申請這樣的容積獎勵，一方面用民法767條跟179條去告素華姐，要他們拆屋還地、返還不當得利。

二審敗訴之後，現在素華姐其中三分一的房子隨時有可能會被拆。然後現在179條不當得利的敗訴，就代表她如果沒有辦法一切繳清的話，她往後的薪水都要被扣三分之一。我們知道素華姐是國圖的公務員，薪水沒有很高，如果還去扣除不當得利，那會是一個不小的負擔。但她好像也沒有選擇，因為她如果不繼續跟他們抗爭的話，就必須搬離原本住所。新北市已經離國圖很遠了，她能夠拿到的錢非常少，少到她沒辦法在新北市買個房子。如果她搬走的話，我們不知道她要去桃園還是基隆，那她去國圖上班，你就可以想想看上班的過程會有多辛苦。

在這兩個案子裏面，我們可以看到的是，他們在判決裡頭他們都主張了一般民法上的請求權基礎，他們好像都忽略了一些東西，我們可能會認為說他們的權利行使其實是權利濫用。怎麼可以在還有其他替代方案的時候，像樂揚建設它那個案子裏面，等於說它可以把劃出都市更新範圍，因為那是獨棟的，但它沒有劃出。在素華姐這案子，你明明就可以拿你的容積獎勵去安置素華姐他們家，但是你就是不要，就是要把人家告到趕走，給人家買不起新房子的錢。

在討論這些判決到底出了什麼問題的時候，我剛開始想要用德沃金的理論去跟大家說明這個判決到底有怎樣的瑕疵，但那時候我這個部分其實處理的不好，所以當你們手上有拿到一份資料，那理論通通可以忽略掉，其實我現在看來那一份寫的太爛所以不用理它，那如果大家有興趣了解，裁判理論是要怎麼適用在台灣，再用它來看都市更新條例判決的話，應該是12月吧！輔大會有一個基法論壇，我應該會再把它寫的完整一點，不會像現在寫的那麼破。

因為我們沒有辦法去用那個理論，就回去看民法80條是說，法官應該要獨立的、依據法律的審判。但是什麼叫依法審判？你看到這個法律的時候，你必須有一些詮釋你才知道，什麼是依法審判。我們應該必須盡可能考慮所有可以適用的法律，產出的判決不應該跟其他的法律矛盾。那我們之所以這樣想是因為，我們不能說依法審判就是你只要有用法律判，就是一個所謂的依法審判；或者只要是用法律判，那就是依法審判，很明顯你的法治概念完全顛倒，他是rule by law，不是rule for law 的法治概念。

沒有避免「權利濫用」的判決

我們往下開始分析，士林王家跟三重大同南段的案子，他們的判決裡面到底是怎樣忽略了民法148條的權利濫用跟其他可以適用到的法律？忽略這些東西的時候，這些判決到底是會出現怎樣的問題？我們該怎麼去形容這樣的問題？

如果我們去看剛剛前面我們講的，不能只看法律上文字上的意思，而必須做出詮釋；必須衡量與其他法律的關係之後，才能做出判決。以下就來看一下在士林王家的案子裡面，它可能會有幾種對法律的詮釋及適用的結果。

第一種我們可以看到，依據民法962條，組合屋是侵奪現占有人的間接占有，它應該拆屋還地。第二個跟第一個一樣，只是它靠提出對於148條的看法，至少他有想到148條，認為148條是權利濫用原則，但它認為你這個占有確實是一個事實，你事實的行使不是權利濫用。第三個，它同時考慮到962條及民法148條，只是它會認為說，在本案裡面，因為148條它會翻成說：你有沒有危害公共利益？你有沒有以侵害他人為目的？你是不是一個違背誠實信用原則的權利行使？它會認為說，在士林王家這個案子裡，根本沒有所謂的公共利益的問題，因為它就是一個私人的組合屋，拆一個私人的組合屋跟公共利益完全沒有關係。

在違反誠信原則的部分，樂揚會認為，誠信原則是針對利益分配顯失公平的狀態下，才會違反誠信原則。這時候他們就會主張組合屋拆掉之後，他們還是可以住到新房子，然後我也可以賺我的錢，這樣很公平。我供你房子住，我可以賺錢，並沒有什麼利益分配不公的問題。

然後以侵害他人為目的的部分，這種請求權在行使的過程中，他們可以說是為了確保樂揚建設的建案的繼續進行，確保他財產權的保障，我才會去行使這個請求權。他並不是想要侵害士林王家的居住權或是適足住房權利。

細緻侵害型的違反誠信原則

我們再看到最後一種詮釋，就是我們終於承認了962條構成條件，但還是考慮到民法148條還有盡可能將其他法律都考慮到這個案子裡面來。我們就會想到：憲法的第15條財產權，憲法的第10條居住遷徙自由；或者從憲法22條也可能導出所謂的居住權。甚至於我們可以透過《兩公約施行法》，我們還必須把《經社文公約》跟它的第七號一般性意見拿進來一起考慮。

我們在憲法的部分，我們剛剛有講到第10條、第15條還有22條，但是《社經文公約》它的第七號意見書裡的第二點，特別指出：就是只有當保留和修復不可行，且已經採取居民安置的措施之後，才能進行大規模的清掃行動。那第二個是，各國政府有基本義務去保障並改善，而不應該拆除住戶的住房跟住居。強迫驅離的做法其實是對人權，尤其是對適足住房權的權利嚴重侵害。因此我們可以看見組合屋的搭建，它的目的是在對於居住權做出保護，但是樂揚建設它提出了占有返還請求權，就算符合了法律的要件，但是我們還是會想到，剛剛講的誠實信用原則裡面，那個狀況。當我們想到這個狀況時候，你就會發現它是那種在王則鑑的說法裡，它的是一種細緻的侵害比例原則類型的違反誠信原則。

這種類型其實主要在強調公平的概念。這個概念大家應該可以會具體描述成一方的義務不履行，對權益人的傷害很小；但一旦履行，會對義務人的權利傷害到非常大。我們今天若是允許樂揚建設去拆屋還地的話，就會導致那個我們前面講的憲法、經社文公約跟它的意見書，對住房權的保障落空。

樂揚建設在這個案子裡面，有其他方法保護我們剛剛講的那些權利。它可以把王家劃出都市更新的範圍。當它把這個東西劃出都市更新範圍的時後，其實並不會對它造成巨大的損害，因為劃出去重建所要花費的建築成本(不是營利成本、買賣成本)，就是你劃出去，我再把房子蓋起來，就算少了這一兩塊地，我還是可以拿到非常多容積獎勵。因為那容積獎勵要是按照台北市的房價來看的話，賺的利益應該會有幾千萬。所以若是你把它劃出去的話，頂多少了幾百萬，在這個案子不會沒有賺而產生巨大的損失。

如果我們就讓樂揚建設把它拆掉的話，就會看到居住權和適足住房權是被侵害的。我們會看到另外一種社會不公平的狀況出現，就是樂揚建設獲得非常多的利益，但是它在這個個案裡面獲得的利益，是建築在他人的居住權和適足住房權的侵害。其實還有我剛剛講的，因為它還有另外一種方法可以達到完成建案的目的，所以它也會違反我們在前面所講的民法148條、憲法的比例原則。其實它一旦有其他方式可以做而沒有做，就沒辦法符合比例原則的必要性原則，變成權利濫用。所以我們剛剛講違反誠信原則，和違反細緻侵害型的比例原則。

我們可以看到在這個判決裡面，法官完全沒有考慮到所謂的民法第148條。他不能藉由原告沒有主張，或是說被告沒有主張，就不去考慮這個東西。因為民法第148條不是一個請求權的基礎；一旦不是請求權的基礎，法官不應該等到人家提出他才審，因為他是一個正當化或證立你判決的條件，即便沒有人家提出來，你也應該要審酌他到底有沒有這樣的權利違反。

沒有避免權利濫用侵害居住權的判決 也是建商的幫兇

接下來看我們再看一下素華姐她們的案子，他們也是一樣，就是當圓富建設它還有其它手段可以使用的時候，能夠用容積奬勵去安置素華姐的時候它沒有用；它竟然用民事訴訟的方法去讓這些原本住在那邊的居民受到迫遷。我們可以說它其實忽略了經社文公約，跟憲法住屋權保障，還有民法第148條，同樣也會是一個權利濫用的訴訟。如果它忽略了這些，跟士林王家的案件一樣，我們會說其實沒有辦法符合剛講的憲法第80條，法官必須依法審判這種要求。

在這樣的個案可以看到的是，法官常會忽略這樣的要求，但如果只是建商單純的提起這一個請求權行使的話，其實並不會導致所謂迫遷的出現。但一旦法官忽略了這樣的要求，我們就會發現這種權利濫用的事實，並沒有變成認為這個是權利濫用的判決出現。那如果我們因為這樣說建商是把法律當成掠奪土地的工具的話；那麼法官忽略《兩公約》及其第七號一般性意見，憲法80條，跟其它應該適用的法律如民法148條，也是這個貪婪的幫兇。

～以上為本論壇第2場 都市更新中居住權受侵害的個案～